Türkiye Gayrimenkul Piyasasında Ters Dönüşüm: Fiyatlar Düşerken Satışlar Artıyor

Türkiye Gayrimenkul Piyasasında Ters Dönüşüm

Ekonominin temel ilkelerinden biri, talep arttığında fiyatların da yükselmesidir. Ancak Türkiye’nin gayrimenkul sektöründe son aylarda yaşananlar, bu kuralın sorgulanmasına neden oluyor. Satış rakamları rekor düzeylere ulaşırken, fiyatlar reel anlamda düşüş gösteriyor. Eğer “Bu işte bir terslik var” diyorsanız, yalnız değilsiniz; gerçekten de taşlar yerine oturmaktan uzak.

Alıcı Cephesi Umutlu

Öncelikle alıcıları ele alalım. Geçtiğimiz yıl enflasyondan arındırıldığında konut fiyatlarının yüzde 17 gerilemiş olması, birçok yatırımcıyı harekete geçirdi. “Fiyatlar iyi bir noktaya geriledi, şimdi almazsam bir daha ne zaman alacağım?” düşüncesi, alıcıların kafasında ağır basıyor. Üstelik, yüksek mevduat faizlerinin cazibesine kapılmayanlar için gayrimenkul, hâlâ cazip bir yatırım aracı olarak öne çıkıyor. Bu noktada, pazarlamanın gücü de göz ardı edilmemeli; bu da birçok kişinin ekmek parası.

Neden Satıyorlar?

Satıcılar açısından durum ise daha karmaşık. Bazıları acil nakit ihtiyacından ötürü satış yaparken, diğerleri fiyatların hızlı bir şekilde artmayacağı düşüncesiyle harekete geçiyor. Bu yıl konut piyasası için pek iyi geçmemiş olmasına rağmen, İstanbul’daki satılık konut m² birim fiyatları Ocak 2021’de 4.706 liradan, Ekim 2024’te 42.526 liraya fırladı. Üç buçuk yılda gelirini 10 kat artıran bir satıcı var mı aramızda? Kiracılarla yaşanan zorluklardan bıkan ve “Artık yeter, satıp bu yükten kurtulayım!” diyenler de mevcut. Özellikle sorunlu kiralamalarda yıllarca sürecek mahkeme süreçlerinden çekinenler, bilirkişi bekleyenler… Sistem yavaş işleyince bu durum insanları bıktırıyor.

Piyasada Nakit Dönüyor

Ekim ayında konut satışları rekor kırsa da, ilginç bir tabloyla karşı karşıyayız. Banka kredili satışlar yüzde 278 artış gösterse de, toplam satışlar içindeki payı yalnızca yüzde 13 seviyelerinde kalıyor. Daha çarpıcı bir detay ise, kredi ile finanse edilen toplam satış değerinin sadece yüzde 5’te kalmış olması. Yani, piyasadaki hareketliliğin yüzde 95’i peşin alımlardan oluşuyor. Bu, evlerin esasen nakit parayla alındığını gösteriyor. Enflasyonun altında kalan konut fiyat artışları, reel anlamda fiyatların düştüğünü ortaya koyuyor. İnşaat maliyetleri ise artmaya devam ediyor. Müteahhitler, yeni projelere başlamak için fiyatların kârlı hale gelmesini bekliyor. Türkiye’de “kat karşılığı oranlarının yapışkanlığı” gerçeği, arsa sahiplerinin geçmişte aldıkları yüksek oranları talep etmeye devam etmeleriyle yeni projelerin başlamasını zorlaştırıyor. Artık böyle bir dünya yok!

Yurt Dışına Yönelen Yatırımcılar

Yerli yatırımcıların yurt dışına yönelmesi ise ayrı bir tartışma konusu. Yabancılara satışlar ise yarı yarıya azalmış durumda. Bu bağlamda, konut piyasasının eski parlak günlerine dönmesi yakın gelecekte pek mümkün görünmüyor. Ekonomik büyüme ve gelir dağılımında bir düzelme olmadan, kim taksitlerini nasıl ödeyecek ki? Özellikle 2025 yılı, zorluklar açısından en çetin dönem olmaya aday.

Yatırımcılar Dikkat!

Şunu net bir şekilde ifade etmek gerekir ki, eğer paranız varsa ve aldığınız evde oturacaksanız, hiç düşünmeden almanızda fayda var. Kaybedilen zamanın fiyatı bu dünyada yoktur. Yatırım için “Türk Lirası güven vermiyor” diyenlerdenseniz, konut piyasası karmaşık bir yapıya sahip, ancak fırsatlar da mevcut. Mevcut kredi oranlarıyla ev almak, ileride hayal kırıklığı yaratabilir. İleride daha iyi fırsatlar çıkmayacağını kim bilebilir?